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22 ago 2014

Sube el Precio de la Obra Nueva y Sigue Bajando la Segunda Mano



Se augura un nuevo abaratamiento de hasta el 15% del actual stock disponible.


Aunque en la costa el descenso de los precios ha amortiguado el fuerte ritmo experimentado tras los años de aguda crisis, los expertos auguran todavía un leve descenso, de entre el 10 y 15% por cierto, del precio del gran stock de viviendas de segunda mano que hay sin vender en la Costa Blanca y Torrevieja. La pérdida de vigor del que fuera un gran mercado comprador como el británico contrasta con la nueva clientela noruega o belga que apuesta por vivienda nueva, aunque es un nicho de menor volumen. La Costa Blanca y Torrevieja arrojan un par de conclusiones evidentes a día de hoy: la obra nueva se está vendiendo, y no se genera mucha pero la que promueve se compra, mientras que el gran stock de viviendas de segunda mano a la venta aún puede bajar su precio entre un 10 y un 15%. Así lo asegura Ulrich Brack, presidente de Asivega, la Asociación de Inmobiliarias de la Vega Baja, que explica que “la demanda de segunda mano no es tan alta como hace 10 o 15 años, y los salarios no suben. Sí que hay un repunte de noruegos, suecos, belgas…pero este mercado apenas alcanza conjuntamente los 30 millones de habitantes. En la época del ‘boom’ compraban no sólo los españoles, sino también los habitantes del Reino Unido e Irlanda, que eran una potencia compradora de 70 millones de personas. Pero muchos de ellos han vuelto a su país por su avanzada edad, y antes el cambio de la libra era más ventajoso para ellos. En el Reino Unido (salvo Londres), los precios también han bajado, y muchos españoles que en su día también compraban han envejecido y han vuelto a sus ciudades de origen, pero el contexto impide una renovación de la demanda”. Según añade Ulrich “España tiene buena prensa en Noruega, donde los medios están indicando que es buen momento de comprar aquí. Pero tanto noruegos como belgas se caracterizan por ir directamente a esa obra nueva a precios que rondan los 200.000€ o 300.000€. Por su parte, el amplio mercado ruso se divide entre clientes que compran barato, incluso a 60.000€ u 80.000€, y compradores que buscan una exclusividad que les lleva a pagar cifras mucho más caras, alejadas de ese término medio de escandinavos y belgas.


Precios Medios

No obstante, dicho término medio indica que el precio stándard de la obra nueva no solo va subiendo respecto a las promociones de hace 10 o 15 años, sino que ya duplica o triplica el precio medio de ventas de las viviendas de segunda mano, y va al alza. En este sentido, la tasadora Tinsa ha ratificado este verano las palabras de Ulrich al concluir que “la debilidad en la demanda y la caída de precios convive con un ligero repunte constructor perceptible en zonas como Torrevieja, Santa Pola, Guardamar o Pilar de la Horadada”.


También según Tinsa, “en general la costa está reduciendo el ritmo de descenso de los precios en términos interanuales, y en la Comunidad Valenciana, las tres provincias se encuentran entre las diez que mayores ajustes de precios han experimentado desde valores máximos, con descensos de hasta el 40%”.



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18 ago 2014

Venda su vivienda antigua antes de 2015 o Hacienda se lo hará pagar muy caro

El precio de la vivienda usada registra en mayo la menor caída de los últimos tres años


El proyecto de reforma fiscal lanzado por el Gobierno pretende acabar de una tacada con los instrumentos que históricamente han venido moderando el coste fiscal de las operaciones inmobiliarias.

Las viviendas más afectadas serán las adquiridas antes de 1994 y en menor medida las compradas antes de 2008.

La diferencia a efectos de pago en el IRPF entre vender una vivienda el 31 de diciembre de 2014 o el 1 de enero de 2015 se contará por miles de euros.

La propuesta de reforma fiscal aprobada hace apenas tres semanas por el Consejo de Ministros y diseñada por el equipo del ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, esconde una carga de profundidad disimulada entre los mensajes de rebaja de impuestos y mejora del trato a las familias: una fenomenal subida de la factura fiscal asociada a la venta de la vivienda.

El texto elaborado por Hacienda pretende acabar a partir del 1 de enero de 2015 y de una sola tacada con los dos instrumentos que históricamente han permitido reducir la carga impositiva sobre las plusvalías generadas por la revalorización de los bienes inmobiliarios en el momento de su venta: los coeficientes de abatimiento y el coeficiente de actualización. La desaparición del primero de estos coeficientes reductores (cuya operativa se explica con detalle más adelante) afecta a las viviendas compradas antes de 1994. El segundo, singularmente a las adquiridas antes de 2008, ya que es el último año en el que se revalorizó la vivienda y además se registraron fuertes subidas del IPC. Con todo, si se vende más caro de lo comprado en años posteriores, también se habría dado una corrección que ahora se elimina.
Pero, ¿qué son y cómo funcionan estos dos conceptos tributarios? En primer lugar, los coeficientes de actualización fueron la solución ideada por las autoridades para evitar que las altas tasas de inflación que fueron norma en España durante lustros inhibieran la inversión inmobiliaria en el país. Se decidió crear unos coeficientes reductores que se actualizan anualmente en los Presupuestos del Estado para corregir el efecto de la inflación sobre los precios inmobiliarios. La idea era que a la hora de tributar se hiciera únicamente por la revalorización real del inmueble y no por la subida total de su precio, muchas veces impulsado por la inflación de la economía.

Por su parte, los coeficientes de abatimiento también operan reduciendo la cuantía sobre la que se tributa, pero, al contrario que el de actualización, no son tanto un factor de corrección como una iniciativa de política fiscal orientada a estimular el ahorro a largo plazo, no sólo en vivienda sino en todo tipo de activos.

En 2006 se decidió eliminarlo para las nuevas plusvalías que se generaran a partir de entonces, pero se mantuvo un régimen transitorio que permitía reducir las generadas hasta el 20 de enero de ese año por los activos que ya existieran en el patrimonio del contribuyente desde antes del 31 de diciembre de 1994. En el caso de las viviendas, la reducción aplicable es del 11,1% por cada año que el activo haya estado en el patrimonio del contribuyente siempre que ese periodo exceda los dos años, de modo que si llevara tres, la reducción sería del 11,1%, si llevara cuatro, del 22,2%, y así sucesivamente.

Efecto brutal en ejemplos

El efecto agregado de desactivar ambos dispositivos al mismo tiempo “sería brutal”, según admite el secretario técnico del Registro de Asesores Fiscales (REAF), Luis del Amo, y se traduciría en diferencias de miles de euros entre la factura fiscal que se derivaría de vender una vivienda el 31 de diciembre de 2014 o no cerrar esa operación hasta el 1 de enero de 2015, en un ejemplo extremo. Con todo, cabe recordar que este efecto opera para las viviendas compradas antes de 1994.

La mejor forma de verlo es con un ejemplo: Imaginemos una vivienda de 80 metros cuadrados adquirida en 1990 al precio medio que tenía el metro cuadrado en ese ejercicio (933 euros), es decir, por unos 75.000 euros. Atendiendo al último dato oficial sobre el precio del metro cuadrado ofrecido el pasado mes de mayo por el Ministerio de Fomento (1.459 euros), esa vivienda tendría hoy un valor de 116.000 euros, por lo que habría acumulado una revalorización en estos 24 años de 41.000 euros.

Con la normativa actual en la mano, esa plusvalía se vería reducida en primer lugar por el coeficiente para ‘limpiar’ el efecto de la inflación sobre la revalorización de esa vivienda, que según lo establecido en los Presupuestos de 2014 es del 1,3299 para bienes adquiridos antes de 1994. Además, al tratarse de un activo adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, también se aplicaría el coeficiente de abatimiento, que según la regla antes mencionada reduciría la cuantía gravable en un 22,22%.

Tras realizar estas dos operaciones, la plusvalía gravable en el IRPF se quedaría en 10.459 euros –poco más de una cuarta parte de la inicial- y la factura fiscal final derivada de la operación en 2.375 euros, tras aplicarle el tipo del 21% para las ganancias patrimoniales.

La cosa cambiaría diametralmente con la reforma fiscal del Gobierno. Pongamos que esa vivienda se vende en enero de 2015, ya con el nuevo escenario operativo. Las reducciones aplicadas en el caso anterior desaparecerían y el contribuyente tendría que tributar por los 41.000 euros que se ha revalorizado su vivienda en el curso de los últimos 24 años. La factura fiscal ascendería en este caso a 8.900 euros, 6.525 euros más que en el marco tributario actual y cuatro veces más que en el otro escenario, según refleja la calculadora diseñada por el REAF para calcular este efecto fiscal.

“El efecto va a ser muy apreciable”, confirma Santiago Díaz de Sarralde, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos, “especialmente en el caso de los inmuebles adquiridos hace 25 años o más, cuya revalorización estaría prácticamente exenta de tributación con el marco actual por el efecto de los coeficientes de abatimiento y que van a pasar a tributar por toda la plusvalía acumulada en estos años con la reforma del Gobierno”.

Las consecuencias del movimiento

Las autoridades gubernamentales han apelado a la necesaria neutralidad del marco fiscal frente a las diferentes fórmulas de ahorro que ofrece el mercado y a la simplificación del marco tributario para defender este ajuste de fondo sobre la fiscalidad de la vivienda. Es una de las pocas ideas que se ha tomado del informe de la Comisión de Expertos­.

Menos convencido con el movimiento está el sector inmobiliario, que teme que la medida fuerce una recaída de los precios en el mercado, ahora que parecían haber tocado suelo, ante la certeza de que el coste fiscal de cerrar la venta de un inmueble se va a incrementar sensiblemente a partir del próximo 1 de enero si prospera la reforma del Gobierno en los términos actuales. Además, sacará al mercado vivienda usada y no nueva, que es la que urge liberar a las inmobiliarias.

El asunto tiene también una derivada socioeconómica importante, ya que impacta de lleno sobre el valor real del activo sobre el que descansa el 79% de la riqueza de las familias españolas, según subraya un informe reciente de la Fundación de Estudios Financieros, a partir de los datos oficiales manejados por el Banco de España.

El ajuste no va a variar esa realidad estadística, salvo que desencadene un hundimiento de los precios de la vivienda algo que parece poco probable, pero sí va a reducir el colchón de seguridad que este activo supone para las familias. En caso de verse obligadas a vender su vivienda, el beneficio económico real que obtendrían de esa operación se vería significativamente mermado por su coste fiscal.

Un reciente informe de la OCDE asegura que los pensionistas españoles son, sólo por detrás de los noruegos, los que están más asegurados de todos los países desarrollados frente a una eventual situación de pobreza. La razón no reside, evidentemente, en la cuantía de sus pensiones, sino en la renta inducida que podrían obtener de la venta de sus propiedades inmobiliarias en caso de necesidad. Tal vez el próximo informe no llegue a las mismas conclusiones.


Fuente: www.eldiario.es








5 ago 2014

MAGNIFICO ADOSADO EN TORRELAMATA





En la popular zona del Torre del Moro, entre Torrevieja y La Mata y muy cerca de Cabo Cervera y la enorme playa de arena de La Mata le presentamos este estupendo chalet pareado “Villa Danida” en una parcela de 254m2.
La vivienda del estilo Mediterráneo esta distribuida sobre 3 plantas, incluido el sótano privado y se compone de 3 dormitorios grandes, 3 baños completos, un salón-comedor con chimenea y una cocina independiente grande, completamente equipada y con acceso directo al jardín trasero de la casa. Hay varios porches alrededor de la vivienda para poder disfrutar del sol durante todo el día. 
En el sótano se encuentra un garaje grande para mínimo dos coches y una habitación separada que actualmente se usa como office. La casa tiene aire acondicionado y calefacción central por radiadores. Hay varias zonas de restaurantes, bares y supermercados para ir andando y el mar se encuentra a menos de 1km. Si esta buscando un hogar del estilo Mediterráneo cerca del mar, ésta vivienda debe de estar en su lista.


PRECIO: 260.000€


In the very popular area of Torre del Moro, between Torrevieja and La Mata and very close to Cabo Cervera and the long sandy beach of La Mata we present this stunning semi-detached family house “Villa Danida” on a 254m2 plot. 
The Mediterranean-stylish property is distributed over 3 floors, including the basement and comprises of 3 double bedrooms, 3 full bathrooms, a spacious lounge with open fireplace and dining area and a big separate fully equipped kitchen with access to the back yard. There are several porch areas around the house to enjoy the sun all day long.
In the basement there is a big garage for at least two cars and a separate utility room, currently used as an office. The house is fully airconditioned and has central heating throughout.
There are shopping facilities and amusement areas within walking distance and the sea is less than 1km away.
So, if you are looking for a traditional Mediterranean family home, you should definitely view “Villa Danida”.